Инвестиции в недвижимость

Инвестиции в недвижимость

Многие считают, что инвестиции в недвижимость — это лучшее инвестиционное решение, но обосновать позицию в цифрах не могут. Мы изучили проблемы рынка недвижимости как инвестиционного инструмента и рассказали о перспективах вложений в него на ближайшие годы.

К нам обратился инвестор с вопросом о том, стоит ли вкладывать деньги в недвижимость. Его интересовали однокомнатные квартиры на стадии котлована, он хотел сохранить сбережения и заработать на сдаче в аренду. Мы провели комплексный анализ рынка, взглянули на перспективы развития сферы инвестирования и оценили риски. Наши выводы удивили консервативного инвестора и заставили задуматься о пересмотре вложения капитала.

Содержание статьи:

  1. Как недвижимость может принести доход
  2. Что на самом деле
  3. Какие перспективы
  4. Риски
  5. Вывод и альтернатива

Как недвижимость может принести доход

Посмотрим на механизмы получения дохода от недвижимости, их три.

  • Первый – сдача в аренду жилья или коммерческой недвижимости.
  • Второй – перепродажа по более высокой стоимости.
  • Третий предполагает заработок на перепродаже коммерческой недвижимости, купленной на стадии котлована или при открытии метро в новом районе.

Наш инвестор решил вложить деньги в покупку однокомнатной квартиры, стоимостью 6 миллионов рублей. Средняя стоимость месяца аренды однокомнатной квартиры по данным портала cian.ru – 30 тысяч рублей. За 12 месяцев арендатор заплатит 360 тысяч рублей. При таких показателях доходность составит: 360000/6000000 * 100% = 6%. В итоге на сдаче в аренду инвестор получит 6% прибыли в год. Это неплохо на первый взгляд и сопоставимо с возможными отчислениями банка, если бы мы вложили деньги в депозит. Но эта цифра не учитывает издержки, о них мы будем говорить ниже.

По данным Центрального банка ставки топ-10 российских банков по депозитам физических лиц составляют:

Название банка — Процентная ставка по депозиту

  1. Сбербанк — 5,85%
  2. Московский Кредитный Банк — 7%
  3. ВТБ — 6,70%
  4. Райффайзенбанк — 6,51%
  5. Газпромбанк — 8,2%
  6. Бинбанк — 6,30%
  7. Альфа-Банк — 6,50%
  8. банк Открытие — 7,8%
  9. Промсвязьбанк — 6,7%
  10. Россельхозбанк — 7,55%

Однако следует понимать, что такая прибыль минимальна при таких вложения. Она совершенно несопоставима с возможными отчислениями при использовании других инвестиционных инструментов, например, передаче капитала в доверительное управление

Что касается ликвидности недвижимости как долгосрочного вложения для заморозки денег,о мнению эксперта портала  РБК, актив подходит для этих целей, поскольку даже если не прибавит в цене, то вряд ли существенно просядет в стоимости. А продать его всегда будет возможно,ввиду невысокой обеспеченности населения жильем.

По словам руководителя службы продаж жилой недвижимости «Галс Девелопмент» Игоря Быченок, изменение стоимости квартиры, купленной на стадии котлована, может принести до 50% прибыли за три года строительства.

В дальнейшем прибыль может приносить  ежегодное удорожание недвижимости, однако ее величина зависит от многих факторов, так как сама по себе недвижимость мало чего стоит.

На стоимость влияют:

  • район расположения;
  • динамика роста инфраструктуры вокруг;
  • количество вновь построенной недвижимости.
  • экономическая конъюнктура.

Эти показатели нужно учитывать при выборе жилья и прогнозировании своих доходов, когда вкладываете инвестиции в недвижимость.

Что на самом деле

К сожалению, идеальных условий не бывает и картину смазывает реальность с ее издержками. За владение недвижимостью приходится платить, эти суммы могут существенно ударить по доходу инвестора.

Расходы на недвижимость, сданную в аренду:

  • налог на недвижимость — 0,1% от кадастровой стоимости;
  • НДФЛ — 13%;
  • страхование ремонта и отделки, по данным портала irn составляет от 0,3–0,7% от страховой суммы;
  • простой без арендатора может достигать от месяца до двух;
  • ремонт — итоговая цифра зависит от состояния квартиры и ваших запросов.

В среднем, эти издержки способны съесть до половину принесенной прибыли, а это весьма плачевно.

Затраты на недвижимость, приобретенную с целью перепродажи:

  • ремонт;
  • страховка;
  • налоги;
  • если не сдавать ее в аренду, прибавятся коммунальные платежи.

В результате, в нашем случае от полученных с аренды 360 000 тысяч рублей нужно отнять:

  • налог на недвижимость 4000-5000 рублей, при кадастровой на 20% ниже рыночной;
  • НДФЛ — 46 тысяч 800 рублей;
  • Страхование квартиры: ремонта и конструктивных элементов, средняя цена по рынку — 5000 рублей;
  • простой один месяц в сумме за весь год — 30000 рублей.

Посчитать затраты на ремонт возможным не представляется, но вы можете представить их сами зная, что хотите видеть. Вместо 360 тысяч рублей, мы получаем с вычетом минимальных издержек указанных выше: 273 200 рублей, что составляет 4% от 6 миллионов рублей, за которые инвестор рассчитывал купить квартиру.

Какие перспективы

По данным портала irn.ru, рынок недвижимости Москвы страдает от затоваривания, предложение превышает спрос в 1,5-2 раза. Это тот значимый фактор, который влияет на все.

Реформирование законодательства в сфере застройки не прошло незаметным для рынка. Вспомним нашумевшие изменения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Девелоперы так спешили получить разрешения на строительство по старым правилам, что побили все рекорды и собираются построить 18 миллионов квадратных метров жилья. А это значит, что в ближайшие несколько лет на рынок выплывет очень много готовых квартир. Как это скажется на цене? Очевидно, она будет падать, поэтому инвестиции в недвижимость в ближайшем будущем далеко не перспективное решение.

По данным порталов о недвижимости последние три года цены ползут вниз приблизительно на 10% в год. А спрос, согласно статистике Росреестра, сократился в Москве на 3,1%, в Подмосковье – на 3,9%. При сегодняшнем темпе роста объема жилых площадей на рынке, цену повысить не получится, а может даже придется понижать.Возможное движение цен вверх начнется после того, как все разрешения, полученные до 1 июля 2018 года, будут израсходованы, а построенная по ним недвижимость продана. Произойдет это не раньше 2024 года. Утешение не принесет даже аренда. По данным статистики стоимость аренды жилья упала на 15-17 % и останавливаться на этом показатель не планирует. Поэтому в ближайшие годы инвесторам стоит задуматься о более перспективных инвестиционных инструментах.

Риски

Вложение в недвижимость несет не меньше рисков, чем любое другое инвестирование.

Главный риск при покупке квартиры на стадии котлована — это банкротство застройщика. По данным аналитического обзора, подготовленного порталом “Единый реестр застройщиков”, в начале 2018 года количество обанкротившихся девелоперов возросло на 70% в сравнении с предыдущими периодами. Такая статистика выглядит удручающе, особенно если учесть, что вернуть вложенные деньги потом будет не просто. Последние законодательные изменения и введение эскроу-счетов призваны снизить этот риск, но пока это не опробовано на практике, об эффективности говорить рано.

Еще один риск — мошенничество со стороны продавца. Избежать этого поможет тщательный выбор застройщика. Узнайте какие объекты он построил, поищите судебные дела с его участием, были ли проблемы с затягиванием сдачи объектов. Подвести может даже надежная компания, но лучше эту вероятность свести к минимуму путем анализа профессиональной деятельности девелопера.

Проектные ошибки тоже можно назвать риском если вы вкладываете инвестиции в недвижимость. Неверные расчеты, превышение реальных затрат, невозможность реализовать отдельные пункты проектной декларации — все это может снизить стоимость готового жилья. В результате, инвестор не получит той суммы на которую рассчитывал изначально. Как и предыдущем пункте для исключения этой проблемы нужно посмотреть на успехи застройщика в других проектах.

Риск простоя, как не печально, но квартира не будет сдана в аренду беспрерывно. Арендаторы съезжают внезапно, а найти новых сложно. Поэтому это нужно учитывать. Обезопасить себя от этого можно только внимательно выбирая арендаторов и грамотно составляя договор.

Уменьшение уровня ликвидности — еще один риск о котором нужно помнить инвестору. Жилье стареет, район не развивается, строятся более перспективные жилые районы с полноценной инфраструктурой: это приводит к снижению ликвидности. Поэтому если покупаете квартиру, чтобы заработать, выбирайте в первую очередь район, смотрите на перспективы его развития, на то, какие планы существуют в районе по возведению объектов инфраструктуры.

Выводы и альтернатива

Когда мы говорим о вложении средств в покупку квартир, в качестве альтернативы ему мы рассматриваем банковский депозит. Почему? Тут все просто: по доходности они похожи, мы посчитали это.

Однако квартира всегда предполагает участие владельца в своей судьбе. Чтобы не произошло, вам придется быть на чеку. В любой момент может выйти из строя сантехника, случится пожар или другое чрезвычайное происшествие. Кроме того, если жилье сдается в аренду, придется регулярно тратить время на встречу с квартирантами или поиск новых, а это новые затраты на риелторов, ремонты и поездки на показ жилья.

По оценкам некоторых специалистов рентная доходность недвижимости в Москве в некоторых районах порядка 4% в год. Это значит, что она в лучшем случае покрывает инфляцию, но не дотягивает до процентов по вкладам. Поэтому инвестору нужно задуматься стоит ли тратить свое время и деньги на на покупку квартиры. Существует немало инструментов, которые не требуют столько усилий от инвестора. Можно вложить средства в ПАММ-счета, купить акции или доверить средства профессиональному управляющему, а может стать инвестором перспективного ICO проекта.

Если вы настроены решительно инвестировать в недвижимость, то рекомендуем ознакомиться с нашей инвестиционной программой. Ее особенность в том, что в течение 5 лет при консервативных рисках, вы получаете квартиру, первоначально вложенный капитал и ежемесячный доход до 3 000$.

 

Расскажите, пожалуйста, миру о нашей статье. Мы старались и будем Вам очень признательны.
Оставить комментарий

Написать комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *